Основные права гражданина — участника долевого строительства определены Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Самыми частыми со стороны застройщика являются:
- Нарушения сроков исполнения договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) застройщиком, а именно нарушения, связанные с просрочкой передачи объекта долевого строительства (квартиры, иного недвижимого имущества) участникам;
- Нарушение правил передачи объекта долевого строительства (далее — объект) участнику, установленные Федеральным законом;
- Нарушение застройщиком гарантий качества объекта, предусмотренных ДДУ;
- Включение в ДДУ условий, ущемляющих права участника.
Так, застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ключевой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. При этом застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Кроме того, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта не может составлять менее чем три года. Если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Однако для защиты прав застройщика Государственной Думой Российской Федерации были внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым на правоотношения между застройщиком и участником больше не распространяется Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей».
Штраф за неудовлетворение требования участника в добровольном порядке снижается в 10 раз и составляет 5% от взыскания. Неустойка за нарушение срока исполнения требования о возмещении расходов для устранения недостатков/срока исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора составляет 1/300 ставки ЦБ РФ. Моральный вред будет компенсироваться застройщиком только при наличии его вины, причем таковую должен доказать участник.
Кроме этого, судом будет отказано во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику объекта, если будет установлен факт злоупотребления правом со стороны участника, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства). Таким образом, законодатель на своем уровне защищает права как застройщика, так и участника долевого строительства.
