О том, что в сфере строительства кризис, не говорит, пожалуй, только ленивый. Насколько это правда, как на самом деле живут и чувствуют себя девелоперы Тюмени, каким они видят ближайшее будущее — разбираемся вместе с аналитиками консалтингового агентства GMK.
Ретроспектива: события 2020–2024 гг.
Значительное влияние на развитие рынка новостроек оказала массовая льготная ипотека. Программа действовала с апреля 2020 года по 1 июля 2024 года.
В первом квартале 2024 года доля кредитов с господдержкой на рынке ипотеки составила 70%, в том числе на рынке новостроек — 96%, тогда как в 2020 году доля льготной ипотеки находилась на уровне 9%.
Рост предложения на рынке недвижимости не успевал за увеличением спроса, поэтому цены на жильё выросли сильнее: в среднем — в два раза. Чтобы компенсировать растущую стоимость жилья, девелоперы предлагали покупателям квартиры меньшей площади, а те брали ипотеку на более длительный срок. Всё это не способствовало формированию позитивных сценариев жизни.
В большинстве федеральных округов цены на новостройки в 2024 году росли медленнее инфляции.
в процентах к предыдущему периоду
Ситуация на рынке недвижимости в 2025 году
После отмены льготной ипотеки Центробанк начал повышать ключевую ставку для сдерживания инфляции. Сейчас она составляет 20%. Вместе с ней растут ставки по кредитам на строительство. Это означает, что ожидать снижения цен на недвижимость не приходится.
— В первом полугодии 2025 года средняя стоимость квартиры в российских новостройках выросла почти на 18%. После небольшого снижения в марте мы снова видим рост. В краткосрочной перспективе прогнозируется увеличение цен ещё на 3–7%, — отмечает председатель ГК «Паритет» Павел Галкин.
Проектное финансирование с рыночной ставкой 26–28% вынуждает девелоперов сокращать объёмы строительства. Также растёт себестоимость проектов, и застройщики вынуждены искать более дешёвые материалы и аналоги.
Проектное финансирование с рыночной ставкой 26–28% вынуждает девелоперов сокращать объёмы строительства. Добавим сюда ещё рост себестоимости проектов. Поэтому все застройщики «сушат» свой продукт: ищут поставщиков с более доступными ценами на стройматериалы или подбирают аналоги.
Девелоперы вернулись к проверенным инструментам: рассрочка, гибкие условия, внимание к тем, кто покупает за собственные средства — всё это помогает поддерживать продажи в условиях недоступности ипотеки. Позитивный момент: несмотря на рост цен и ужесточение ипотечных программ, россияне по-прежнему считают жильё приоритетной целью накопления средств.
По данным Центробанка за декабрь 2024 года, общий объём вкладов и счетов физлиц в российских банках достиг 57,5 трлн рублей, а исследование, проведённое Regions Development, показывает, на что вкладчики планируют потратить деньги после закрытия депозитов.
На что вкладчики планируют потратить деньги после закрытия депозита?
— Рынок недвижимости в России сегодня находится в режиме турбулентности. Спрос изменился: люди не торопятся, тщательно сравнивают предложения, ищут лучшие условия. Однако жильё всё равно приобретают — просто теперь ключевым фактором становится не только цена. Покупатели смотрят на качество проекта, репутацию застройщика и реальную ценность квадратных метров. Девелоперы, которые предлагают качественные проекты с продуманными условиями, сохраняют обороты, — подчёркивает Павел Галкин.
Тюменский рынок сегодня: обзор застройщиков
По состоянию на 1 июля 2025 года объём текущего строительства в Тюменской области составляет 4 159 тыс. м². Прогноз по вводу жилья до конца года — 1 211 тыс. м².
Рейтинг ЕРЗ РФ показывает, что по объёму текущего строительства лидеры рынка:
- «Страна Девелопмент», которая возводит 680 658 м²
- ГК «Энко» — с показателем 372 932 м²
- «Брусника» — 368 192 м²
Мы поговорили с экспертами рынка недвижимости и попросили оценить девелоперов с точки зрения качества продукта и интересных решений. Вот как выглядит ТОП‑3 застройщиков, по мнению директора GMK Сергея Разуваева.
«Брусника»
— Я считаю, что «Брусника» — это лучший продукт в комфорт-классе, причём не только в нашем городе, а в целом в стране. Я говорю сейчас про честный комфорт-класс, где квартирография 40–40–20 (то есть используется соотношение: 40% однокомнатных, 40% двухкомнатных, 20% трёхкомнатных квартир).
«Страна Девелопмент»
— Их успехи впечатляют, их продукт — это шикарный массовый продукт стандарт-класса, они очень угадали свою нишу. Неслучайно объёмы девелопера на тюменском рынке выше всех.
ГК «Энко» и «Партнёр»
— «Энко» — интересный застройщик, у них большие объёмы. «Партнёр» мне всегда импонировал с точки зрения малоэтажного жилья и умения миксовать МКД и ИЖС.
Как меняется Тюмень: перспективные районы и проекты
Фаундер GMKStudy, партнер GMK Виктория Белявская отмечает, что Тюмень имеет моноцентричную структуру, где основная деловая и социальная активность сосредоточена в центральной части. Новый мастер-план, который сейчас разрабатывается, предусматривает комплексное развитие исторического центра и работу с ядром позиционирования города.
— Я считаю, что это самый перспективный район развития Тюмени, и он будет преображаться. Об этом говорят благоустройство новых улиц, большой ремонт, который проходит в центре. Конечно, он неудобен для жителей, но действительно необходим городу. Идёт большая работа по замене сетей и комплексному развитию территории. Убирают гаражи и недострои, освободившееся пространство будут модернизировать, и город приобретёт более цельный образ: меньше визуального шума, больше смысла и эстетики должно появиться в старых локациях. Это запускает дальнейшие изменения и в других районах, — поясняет Виктория Белявская.
Новые проекты КРТ тоже появляются, хотя экономическая ситуация накладывает отпечаток, и в 2025 году темпы освоения территории замедлились.
GMKPotential проанализировал объёмы сделок за первое полугодие 2025 года и составил топ-6 наиболее популярных районов Тюмени:
❶ Новая Зарека — 37 тыс. м²
❷ Комарово Парк — 25,8 тыс. м²
❸ Тюменская Слобода — 25,3 тыс. м²
❹ Московский тракт — 22,6 тыс. м²
❺ Мыс и ДОК — по 18,7 тыс. м²
❻ Лесобаза — 17,2 тыс. м²
Большой проект реализуется в «Комарово Парк» в районе Тюменской Слободы. Там несколько застройщиков осваивают 315 гектаров.
— Девелоперы конкурируют друг с другом и с продуктом внутри, создавая большую территорию для новых сценариев жизни. Однако вопрос — насколько они будут разнообразны, — подчеркивает Виктория Белявская.
Та же ситуация — в Алебашево, это район Новой Зареки. Здесь, благодаря конкуренции застройщиков, активно развивается инфраструктура, строятся современные жилые комплексы — создаются комфортные условия для жизни и отдыха тюменцев.
Ещё один перспективный проект — «Зарека», расположенный недалеко от центра. Эксперты отмечают, что у него значительный потенциал, и большую роль в развитии района сыграют новые мосты:
- велопешеходный, который соединит район Речного порта с заречной частью города;
- и автомобильный — он свяжет Зареку с ДОКом.
В 2025 году продолжится благоустройство набережной. Девелопер, который реализует проект, планирует построить спортивные площадки, а также участок набережной возле новых домов. В дальнейшем — создать причальную инфраструктуру и в других ЖК, имеющих выход к Туре.
Интересный проект — городские кварталы «Чистые пруды», расположенные в одном из развивающихся направлений — в районе Лесобазы. Здесь застройщик учёл ежедневные потребности человека: отдых, работу, увлечения. Для этого разделил приватную и общественную территории, использовал модульный подход к благоустройству, который превращает двор во взаимосвязанную систему ценностей. В качестве фишек благоустройства девелопер активно внедряет водные объекты — например, сухие и классические фонтаны, арт-объекты, которые становятся символами локации, и концептуальное озеленение — моносады.
Как изменится рынок недвижимости в России и Тюмени в ближайшие годы
В июне 2025 года директор GMK Сергей Разуваев презентовал на форуме «Движение» шкалу настроения девелопера. Чтобы создать её, проводили экспертные интервью с собственниками ТОП-30 девелоперских компаний, а также опрашивали руководителей из ТОП-250.
Исследование показало, что в настоящий момент позитивно оценивают текущую ситуацию только 9% застройщиков. 57% считают, что отрасль находится в локальной паузе, а 34% — оценивают ситуацию негативно.
Драйверами преодоления текущей ситуации девелоперы прежде всего видят государственную поддержку и расширение программ. Также отмечают, что в их приоритетных планах — оптимизация строительных процессов и повышение качества менеджмента.
По 100-балльной шкале девелоперы оценивают свое состояние и настроение примерно на 11,2 балла. То есть сфера недвижимости, по их мнению, находится «в печали».
Девелоперам нашего региона в 2025 году будет сложнее, отмечают эксперты, потому что Тюмень — очень конкурентный рынок.
— Здесь много проектов, хороший продукт, прокачанные скиллы. На тюменской схеме взаимодействия с агентской панелью, формировании продукта учатся многие девелоперы. Поэтому в 2025-м будет непросто, — поделился Сергей Разуваев.
Однако этот же фактор эксперты видят точкой роста — способом справиться с текущей ситуацией и вывести бизнес на качественно новый уровень.
— Я бы охарактеризовал ситуацию как «сложно, но справляемся». Сейчас — время возможностей для тех, кто умеет адаптироваться к условиям рынка, — считает Павел Галкин.
В 2026 году, согласно информации ЕИСЖС, ввод жилья в Тюмени останется на высоком уровне — в районе 1 430 тыс. м². Однако затем объемы начнут снижаться: 1 053 тыс. м² в 2027 году, 412 тыс. м² в 2028-м и, наконец, 52 тыс. м² в 2029-м.
Что касается продажи квартир, по мнению экспертов, в 2025–2026 годах на тюменском рынке недвижимости будут наблюдаться следующие ключевые тенденции:
1.Значительная часть инвесторов уходит с рынка
До 2025 года особенностью тюменского строительного рынка была высокая доля инвесторов. В текущих условиях им неинтересно вкладывать деньги в недвижимость. Возникает затоваривание: рекордное предложение малогабаритных квартир, которые чаще всего покупались в качестве инвестиций.
Это подтверждают данные GMKPotential: в регионе наблюдается профицит квартир площадью 28–34 м². При этом в дефиците — просторное жилье 46–53 м², которое чаще всего реализуется в формате евро.
Чтобы исправить ситуацию, девелоперы вместо снижения цен начинают предлагать клиентам дополнительные услуги.
2.Клиенты выбирают более продуманные, эргономичные планировки
— Планировки 2Е и 3Е покупают активнее классических аналогов благодаря их эргономике — более просторным кухням-гостиным (в среднем +10 м² полезной площади) и минимуму бесполезных коридорных зон. Примечательно, что современные покупатели обращают внимание не столько на общие метры, сколько на рациональное использование пространства: даже в компактных студиях теперь востребованы гардеробные зоны и места под обустройство рабочего пространства, — подчеркнул председатель ГК «Паритет».
При этом средняя продаваемая площадь квартир в комфорт-классе, по информации GMKPotential, за последние 2,5 года не изменилась: в 2023, 2024 и по итогам первых шести месяцев 2025 года она составляет 50 м².
3.Девелоперы диверсифицируют риски
— Мы видим, что застройщики осторожнее выбирают локации, не спешат с выходом проектов, диверсифицируют продукт по разным ЦА, не стремятся строить в одной большой локации. Они разрабатывают проекты в нескольких районах и для разной ЦА, — пояснила Виктория Белявская.
4. Застройщики активнее выходят в другие регионы
Ряд девелоперов уже давно ведет экспансию: это «Брусника», «Страна Девелопмент», «Энко», «Паритет». Сейчас и другие игроки выходят за пределы Тюмени. Это говорит о том, что местный рынок недвижимости несколько перегрет.
5. Девелоперам предстоит больше вкладывать в проекты КРТ
В обществе четко прослеживается запрос на комплексные решения, которые создают дополнительную ценность проекту. Это — социальные объекты инфраструктуры, реновация существующих и создание новых общественных пространств.
При этом большая часть девелоперов осознает, что в текущей экономической ситуации не стоит ждать значительной поддержки от государства. Социальная нагрузка будет постепенно перекладываться на застройщиков — и, в конечном счете, на потребителей.
