Денис Ганиев, эксперт по благоустройству и основатель компании «Сальто», и Илья Курбатов, руководитель направления благоустройства в Devision и автор блога «Дворчество», встречаются в одном из самых продуманных районов Тюмени — «Европейском» от застройщика «Брусника». В рамках авторской рубрики «Благо у строителей» они обсуждают философию среды, тренды в урбанистике и то, как не растерять идею на пути от рендера до двора.
Д. Ганиев: — Один из самых известных районов Тюмени по благоустройству. «Брусника» — пионер среди тех застройщиков, что серьезно вкладываются в это направление. Илья, у тебя огромный опыт: ты объездил всю страну, был на международных выставках. Давай прогуляемся и поговорим о философии благоустройства.
И. Курбатов: — Это, без преувеличения, мой любимый жилой район на территории нашей страны. Мы даже урбан-туры сюда водим — около 500 человек в год приезжают посмотреть, как можно и нужно создавать городскую среду.
Д. Г.: — Что для тебя благоустройство? Почему ты так заинтересованно говоришь о нем в своем блоге?
И. К.: — Это городская среда, которая нас окружает. Я уверен, что региональные девелоперы являются драйверами развития городской среды. Призыв «Давайте строить не квадратные метры, а городскую среду» — очень правильный.
Что касается меня, то еще со школьной скамьи я живу по принципу «Мы рождены, чтоб сказку сделать былью». Да, он романтический и по-юношески наивен, но для меня он актуален. Сам я не архитектор: в компании Devision начинал с маркетинга, разрабатывал брендинг жилых комплексов, выступал как стратег. Но потом понял: концепции живут только в буклетах, а хотелось, чтобы эти смелые идеи по-настоящему оживали. А благоустройство — это возможность своими руками создавать что-то настоящее. Осязаемый результат на десятилетия! Здесь брендинг материализуется в точках контакта: корзинах для кондиционеров, декоративных решетках, тематических МАФах и так далее. Это создает уникальную среду для каждого девелопера. Сила — в самом продукте.
Поэтому по предложению руководителя я взял на себя направление благоустройства: за три года мы с командой разработали эскизов благоустройства площадью более 300 гектаров. А за прошлый год моя команда выдала рабочей документации около 70 гектаров. Это большие цифры.
Д. Г.: — Почему «Европейский» для тебя — эталон? Что в нем такого?
И. К.: — Во-первых, это целостный современный проект с разноформатной морфологией зданий и акцентом на озеленение.
Во-вторых, подкупает внимание к деталям. Скамейки, велопарковки, лежаки, зенитные окна с деревьями, сбалансированное освещение и массивное озеленение формируют уют и комфорт городской среды. Есть чему учиться, есть чем гордиться, есть что показывать.
Не секрет, что благоустройство является витриной девелоперских проектов, формирует определенную репутацию девелопера и обеспечивает продажи следующих очередей. Тем более люди готовы платить за зеленое окружение.
Тюменскому девелопменту в этом смысле повезло, можно учиться у «Брусники».
Д. Г.: — Как при этом работать с эксплуатацией? Ведь УК часто хотят «все залить асфальтом и не мучиться».
И. К.: — Всегда приходится балансировать — между жителями (чтобы им было красиво и удобно), застройщиком (чтобы он вписался в бюджет) и УК (чтобы ей было легко обслуживать). Например, газон — дешевый на старте, но сложный в уходе и требует стрижки, аэрации, удобрения, защиты от солнца. Кустарники — дороже при покупке, но зато требуют значительно меньше внимания в дальнейшем.
Нам приходится балансировать в этих плоскостях, что очень непросто, потому что иногда это диаметрально противоположные точки зрения. Мы все это проговариваем на этапе проекта, обсуждаем с каждым девелопером, учитываем интересы УК и так далее.
Д. Г.: — Какие тренды сегодня наблюдаются в благоустройстве?
И. К.: — Говоря о трендах, надо смотреть на развитие технологий и изменения климата.
Климат становится жарче, поэтому важно озеленять городские пространства, формируя тем самым микроклимат и тень. Технологии развиваются, поэтому сегодня в городской среде много электросамокатов, о них важно подумать. Что касается покрытий и МАФов, то тенденция на природные цвета и материалы живет последние пять лет. И резиновые покрытия делают землистых цветов, чтобы песок с детских площадок на них не было видно. Но для спортивных площадок используются яркие активные цвета — все-таки спорт обязывает быть динамичным, и это подчеркивается цветом. Из новых решений: на тюменский рынок потихоньку заходят каменные ковры, в городе появляются места для работы с ноутбуком (а мы наблюдаем — востребованы они или нет).
Д. Г.: — Как избежать ситуации, когда красивые рендеры не воплощаются из-за бюджета?
И. К.: — Это важно, ведь благоустройство — витрина девелопера, именно она продает следующие дома! Проблема в том, что к благоустройству часто приступают в последнюю очередь, когда бюджет уже «съеден» ростом цен на стройке.
Мы рекомендуем фиксировать цены с проверенными подрядчиками на два-три года вперед. Например, для резиновых покрытий напрямую договариваемся с заводом-производителем клея. Он при этом хранит сырье на своих складах, а мы гарантируем объемы закупки.
Выручают и долгосрочные контракты с питомниками. Зная планы девелопера (например, 15 га озеленения на три года), питомник выращивает растения под наш заказ. Это снижает цену на 20–30% против закупок в момент посадки.
Кроме того, необходимо заранее разработать стандарты: пироги покрытий, характеристики растений и МАФов. Узкий пул партнеров знает наши требования, нам не приходится 100 раз объяснять техзадание.
Мы всегда показываем, что грамотное благоустройство не означает дороговизну. Простой пример: асфальтом можно уложить условный двор 40×40 метров за 9 миллионов рублей, а можно сделать зеленые зоны, брусчатку на тротуары (там, где она нужна) и резиновое покрытие на детскую площадку за те же 9 миллионов — и будет красивее.
Д. Г.: — Но как договориться со сметным отделом? Он же склонен выбирать самые дешевые решения…
И. К.: — Потому что KPI этого отдела — экономия. И мы должны продемонстрировать ее через выгоду, которую дают долгосрочные отношения. Практика показывает: лучше три надежных партнера на 10 лет, чем 30 разовых. С ними мы строим не «благоустройство», а среду.
Денис, а какие инструменты оптимизации резиновых покрытий предлагаете вы? Как сохранить качество и не раздувать бюджет?
Д. Г.: — Возьмем, например, резиновое покрытие. Если покупать крошку разово — цена на нее будет меняться, как было в 2022 году. С фиксацией — мы защищены от инфляции. В долгосрочных отношениях также нет риска завышения цены на малые объемы.
Кроме того, для подрядчика предсказуемость равна скидкам. Если он покупает материалы оптом, то тем самым оптимизирует логистику. Наконец, важен контроль качества. Постоянные партнеры вкладываются в обучение бригад, они уже знают наши стандарты. Случайный подрядчик не сможет отработать так качественно.
Например, в одном из парков города Ноябрьска мы использовали британскую крошку — она служит уже более шести лет. Этого качества мы смогли добиться только через прямой контракт с заводом и технадзор от проверенного подрядчика.
И. К.: — При этом в выигрыше остаются все. Питомники выращивают необходимый объем растений. Производители МАФов — разрабатывают серийные МАФы. Получается, и девелопер, и производители заинтересованы в долгосрочных отношениях и фиксированной цене.
Так что, для меня долгосрочные отношения — это реальная стратегия снижения рисков, а вовсе не «бюрократия». На нашем турбулентном рынке они дают и предсказуемость бюджета, и сохранение концепции на этапе реализации, и усиливают репутацию девелопера. Ухоженная среда через пять лет после сдачи объекта — это лучшая реклама.
Д. Г.: — Ты часто говоришь: «Среда воспитывает». Что имеешь в виду?
И. К.: — То, что нас окружает, влияет на наше поведение. Если во дворе есть велопарковка — появятся велосипедисты. Если в нем зелено — люди гуляют. Если все сделано с душой — берегут это. Дети, которые растут в таких дворах, по-другому смотрят на мир. Среда формирует культуру.
Д. Г.: — Согласен. Спасибо тебе за эту прогулку!
И. К.: — Взаимно! Пусть все благоустроится!
