Министерство финансов Российской Федерации объявило о корректировке условий ипотечных программ с государственной поддержкой, анонсировав изменения, которые вступят в силу в 2026 году.
Наиболее значительные перемены коснутся «Семейной ипотеки» — одного из ключевых инструментов поддержки жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, а также программ, реализуемых в Дальневосточном и Арктическом федеральных округах. Разберем, какие конкретно нововведения ждут потенциальных заемщиков и нынешних владельцев ипотеки, и какие прогнозы делают эксперты рынка недвижимости.
Одна льготная ипотека — одной семье
С 1 февраля 2026 года вводится правило, согласно которому одна семья сможет воспользоваться льготной ипотекой только один раз. Для реализации данного условия, при оформлении ипотеки оба супруга должны быть указаны в качестве созаемщиков. Это нововведение направлено на более адресное использование государственных средств и предотвращение злоупотреблений программой. В то же время, допускается привлечение третьих лиц в качестве заемщиков, если семейного дохода недостаточно для получения одобрения по программе.
Рефинансирование «комбо-ипотеки» станет доступнее
Вводится обновленный механизм рефинансирования «комбо-ипотеки» — схемы, при которой часть кредита оформляется по льготной ставке (в рамках «Семейной ипотеки» это 6%), а остаток, превышающий установленный лимит (12 млн. рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, 6 млн. рублей для других регионов), — по рыночной ставке. С учетом текущей тенденции к снижению рыночных ипотечных ставок, у заемщиков появилась потребность в рефинансировании на более выгодных условиях. Ранее банки рассматривали рефинансирование как выдачу нового кредита, применяя рыночные ставки ко всей сумме. Теперь, при рефинансировании, будет учитываться льготная часть кредита. Размер снижения ставки будет зависеть от ключевой ставки Банка России и стоимости фондирования.
Прогнозы
Ожидается, что данные изменения призваны повысить эффективность программы «Семейная ипотека», сделав ее более адресной и снизив финансовую нагрузку на заемщиков, которые уже воспользовались комбинированными ипотечными продуктами.
Аналитики в целом приветствуют изменения, касающиеся рефинансирования «комбо-ипотеки». Однако, подчеркивают, что успех нововведения будет зависеть от активности и заинтересованности банков в его реализации. Более противоречивой является норма об обязательном участии обоих супругов в качестве созаемщиков. С одной стороны, эта мера направлена на борьбу со злоупотреблениями и обеспечение справедливости, с другой — может поставить в невыгодное положение семьи, которые осознанно оформляли ипотеку только на одного из супругов, чтобы сохранить право на использование льготной программы в будущем. Такие изменения могут привести к неожиданному эффекту — увеличению числа фиктивных разводов, с целью сохранения возможности получения второго льготного ипотечного кредита.
Возможные риски
Эксперты прогнозируют возможное увеличение спроса на ипотеку на первичном рынке в преддверии вступления в силу новых правил, что может привести к краткосрочному росту цен и негативно сказаться на планах застройщиков по выводу новых проектов на рынок.
В ответ на эти опасения, Министерство финансов предложило уравнять компенсации банкам, выдающим льготную ипотеку как на квартиры в новостройках, так и на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По мнению Минфина, подобный шаг позволит стабилизировать рынок, обеспечив сбалансированное предложение ипотечных продуктов в обоих сегментах, и сохранить объемы выдачи ипотеки по сниженным ставкам.
