Субаренда — это возможность стать арендатором в квадрате, этакий апгрейд для тех, кто умеет видеть потенциал в пространстве. Давайте разберемся, что это такое, зачем это нужно и как это работает, опираясь на факты и здравый смысл.
Субаренда простыми словами
Это когда вы сдаете в аренду то, что арендуете сами. Звучит как игра в «монополию», но в реальной жизни.
Пример из жизни:
Представьте, у вас есть знакомый инвестор №1. У него есть огромное здание, но оно стоит без дела, так как делать ремонт и искать арендаторов ему некогда. Он сдает это здание вам, инвестору №2. Вы видите, что в этом районе не хватает небольших офисов, делаете там ремонт и делите площадь на маленькие офисы. Эти офисы вы сдаете небольшим компаниям. Это и есть субаренда. Вы получаете больше денег от субаренды, чем платите инвестору №1 за аренду, покрываете расходы на ремонт и управление. В выигрыше все: инвестор №1 получает доход от простаивающего здания, вы зарабатываете на субаренде, а маленькие компании получают офисы в удобном месте.
Субаренда в жилой недвижимости тоже вариант:
Владелец большой квартиры сдает ее вам, чтобы вы перес-давали комнаты по отдельности. Или, другой пример: вы снимаете квартиру на год по цене выше рынка, чтобы сдавать ее посуточно туристам. Это тоже субаренда.
Что очень важно:
• Согласие собственника. Зафиксируйте согласие документально, чтобы избежать проблем.
• Договор субаренды заключается только после договора аренды. Вы становитесь арендодателем для тех, кому сдаете помещение.
• Срок субаренды не может быть больше срока аренды.
Когда закончился срок вашей аренды, заканчивается
и срок субаренды.
• Если сдаете жилье в субаренду — это называется поднаем.
Субаренда и поднаем. В чем разница?
Субаренда и поднаем — это одно и то же. Субаренда — термин, применя-емый к коммерческой недвижимости (офисы, склады), а поднаем — к жилой (квартиры, комнаты). Других отличий нет.
Кто несет ответственность перед собственником?
Первоначальный арендатор (то есть вы). Вы всегда отвечаете за все перед владельцем недвижимости.
Субаренда и перенаем
Перенаем — это когда вы передаете все права и обязанности по договору аренды другому лицу. Вы полностью выходите из игры. Субаренда — вы остаетесь активным участником процесса: принимаете решения и несете ответственность.
Чем отличаются договоры аренды и субаренды?
Почти ничем. Составляются они одинаково и подчиняются одним и тем же правилам. Главное условие: в договоре аренды должно быть указано, что арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду. В договоре субаренды этого пункта нет, но может быть прописано согласие собственника на субаренду.
Что можно сдать в субаренду?
Практически все виды недвижимости: жилую (квартиры, дома, комнаты), кладовые, машино-места, коммерческую (офисы, магазины, склады), часть помещения, здания целиком, земельные участки, предприятия (комплекс зданий и участков).
Что нельзя сдавать в субаренду?
Некоторые типы недвижимости: государственные и муниципальные земельные участки, переданные определенным юридическим лицам; участки земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам или фермерским хозяйствам; лесные участки, предоставленные для заготовки древесины; имущество, сданное в аренду в результате торгов, если это запрещено аукционной документацией; недвижимость, если в договоре аренды есть прямой запрет на субаренду.
Можно ли сдать недвижимость в субаренду без ведома собственника?
Зависит от объекта: земельные участки — можно, если нет прямого зап-рета, но необходимо уведомить собственника; жилые и коммерческие помещения — только с согласия собственника. Условия субаренды обычно прописываются в договоре аренды.
Важно:
• Договор субаренды на год и более подлежит
государственной регистрации.
• По договору субаренды нельзя передать
больше прав, чем имеете вы.
