Ни одна сделка по недвижимости не похожа на другую. Даже в типичной ситуации, всегда будут нюансы, которые нужно учесть всем сторонам: продавцу, покупателю, но, прежде всего, риэлтору.
Как выбрать недвижимость и не прогадать, почему стоит обращаться за помощью к профессиональным риэлторам, и кто даст гарантию, что и продавец, и покупатель останутся при своем интересе — об этом рассказал риэлтор Евгений Чудинов
Евгений, вы оформляете в год около 2000 сделок, компетенции агента по городской недвижимости и загородным домам сильно отличаются?
— Разница есть. На практике это может выглядеть так: один агент изучил обе стороны и занимается как городскими объектами, так и загородом. А есть узконаправленные специалисты. Они хорошо выполняют свое дело только в одном направлении.
Чем процедура покупки дома с земельным участком отличается от покупки квартиры?
— Самое важное отличие в том, что покупая квартиру, вы оформляете в собственность один объект, а дом с земельным участком — это как минимум два объекта. Квартира — это более простая история, начиная с оценки объекта и заканчивая подбором объекта. Дома — это все же индивидуальность.
Если мы рассматриваем конструктив квартиры, то не вызовет больших вопросов материал строительства дома: в большинстве случаев это будет монолит, панель или кирпич. При строительстве дома в основной конструкции возможно использование множества материалов. Например, мало знать, что это каменный дом. Важно уточнить, он сделан из газоблока или керамзитоблока, а может быть из арбалита. Вариантов очень много. Даже разновидностей кирпича очень много — силикатный, пустотелый, полнотелый и др. Плюс к этому есть каркасные технологии строительства: модульные дома, составные дома, СИП‑панели.
И не забудем про деревянное домостроение. И здесь тоже два основных направления: брус и бревно. А если идти еще глубже, то и у бруса есть несколько видов: обрезной, профилированный, клееный. Поэтому каждый риэлтор, который занимается загородной недвижимостью, обязан разбираться в материалах домостроения. Это очень важно, но это не все. Профессиональный агент по загородной недвижимости хорошо изучил тему теплопроводности и теплоемкости материала.
Покупая дом, не уйти и от приобретения земли. При этом риэлтор должен сориентировать клиента о том, что на землях ИЖС фасадная часть участка должна быть не менее 15 метров. В противном случае разрешение на строительство не дадут. Если же на участке дом уже есть, а фасадная часть меньше, то при сносе и возведении нового строения, получить разрешение будет невозможно. При выборе участка важно узнать назначение земли. Это может быть земля делового назначения, личного подсобного хозяйства, промышленная зона. Но для строительства дома подходят не все назначения — это земли для индивидуального жилищного строительства.
При покупке дома важно обратить внимание на коммуникации. Например, электричество. Если вы покупаете дом на земле для садоводства и огородничества и на участок дана мощность электропитания менее 15 КВт, а в районе нет газоснабжения и источников отопления, то поставить электрокотел просто невозможно. Нагрузка на электросети будет большая и они просто не выдержат. Кроме электричества, важно узнать есть ли газоснабжение, водоснабжение, водоотведение.
Как рассчитать рыночную стоимость дома с земельным участком?
— В оценке загородной недвижимости параметров заложено намного больше, чем при оценке квартиры. При оценке дома немало влияет местность, где находится жилье: какая рядом дорога и какое на ней покрытие, есть ли освещение на улице, какая инфраструктура рядом (магазины, сады, школы), есть ли негативно влияющие объекты — мусорные полигоны, скотомогильники, промзоны. Далее переходим к самому дому. Из-за материала стен (конструктива) дома могут отличаться в цене в 2–3 раза.
Наша компания при продаже загородной недвижимости всегда заказывает градостроительный план. В этом документе указаны «красные» линии. Это значит, что на данной территории строительство ограничено.
В администрации города Тюмени и департаменте имущественных отношений мы запрашиваем документы, в которых есть сведения о ближайшем расселении жилфонда.
Критерии включения тех или иных объектов в решении о комплексном развитии территорий регулируются Постановлением Правительства Тюменской области от 19.03.2021 № 135-п «О порядке осуществления комплексного развития территории». И это касается не только ветхих домов. Из-за планов администрации по развитию города расселить могут дома не относящиеся к аварийным. Например, этого может потребовать строительство дорожной развязки, моста.
У вашей компании тоже есть собственный проект жилищного домостроения. Расскажите подробнее.
— Мы строим дома в 15 минутах езды от Тюмени, в комфортном месте — это поселок Перевалово. В свои дома мы заложили максимум экологичности, удобства, эстетики. И что немаловажно, мы смогли сдержать цену за счет оптимального подбора материалов без потери качества. Наши коттеджи стоят меньше, чем квартиры в городе. При этом надо понимать, что с покупкой такого дома приобретается и земля, а это дополнительные плюсы при проживании за городом.
Какие налоги придется заплатить с продажи-покупки дома?
— Налоги распространяются только в том случае, если объект приобретен по дарению. И если дарение оформлено не от родственника. В этом случае нужно заплатить 13% от кадастровой стоимости. При продаже возникает налог на прибыль. Если же в течение 3 лет недвижимость куплена и продана за одну и ту же цену, то налог платить не придется. Если квартира или дом куплены за 1 млн. руб., и в течение 5 лет продана за 2 млн. руб., и если это не единственное жилье, тогда налог будет рассчитываться на разницу, то есть на прибыль, это 13%.
Почему стоит привлекать к продаже риелтора?
— Специалист будет проверять сделку через агентство. В этом случае к проверке подключаются квалифицированные юристы. Если это покупка вторичной недвижимости, часто можно столкнуться с какой-либо юридической оказией: квартира может оказаться наследственной или там могут иметься доли детей, выявиться обременение. Агент должен знать и понимать, как вывести объект на сделку юридически чистым. Наш принцип — полностью проверять объект с юридической стороны.
В случае юридической безграмотности покупатель может остаться без денег и без покупки, если сделку признают кабальной. Некоторых останавливает вознаграждение риэлтору, кажется, что это дорого. Но это значительно меньше, чем риски потерять средства при нечистой сделке.
Значит вы гарантируете клиенту чистую и беспроблемную сделку?
— Мы гарантируем это прежде всего своим профессионализмом, опытом, квалификацией. А кроме этого деятельность нашего агентства застрахована на 50 миллионов рублей. Это значит, что если всё-таки наш клиент окажется в минусе, работая с нами, то мы сможем компенсировать ему потерю денег. К счастью, за нашу многолетнюю деятельность пока такого не случалось. Но даже при этом мы не перестаем страховать нашу деятельность перед третьими лицами, и тем самым оставаться гарантом надежности для клиентов.
Тюмень, ул. 50 лет Октября, 57б, оф. 15
+7 (3452) 38-44-26
wonder-house.ru
