За последние десять лет рынок недвижимости Тюмени прошел путь от плавного восстановления к высокой конкуренции, качественному девелопменту и новым стандартам жилья. О том, какие факторы изменили отрасль, как ипотека, эскроу-счета и рост качества проектов повлияли на покупателей и застройщиков, мы говорим в этот раз.
Светлана Молодкина — Сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости
Именно последние десять лет стали прорывными для рынка недвижимости. И это отразилось не только на количественных, но и на качественных параметрах. Давайте рассмотрим, какие факторы оказали наиболее важное влияние.
Динамика цен и объема предложения
В марте 2016 года рынок недвижимости находился в переходе от стадии стабилизации к плавному росту. Ставки по ипотеке снижались вслед за ключевой ставкой, а покупательская активность возвращалась к стабильному уровню: на рынке реализовывалось порядка 1000 квартир в месяц. Открытое предложение на первичном рынке составляло около 10 000 квартир.
Спустя 10 лет объем открытого предложения вырос в 2,8 раза, а тюменский рынок первичной недвижимости стал одним из самых высококонкурентных в стране. Практически в 3 раза выросла и стоимость квадратного метра — с 55 000 до 150 000 руб./кв. м. При этом рынок новостроек окончательно стал дороже вторичного жилья — на 15%.
В I квартале 2022 года мы также жили в условиях высокой ключевой ставки — 20%, но этот период был кратковременным, с последующим снижением сразу до 7,5%.
А вот с июля 2024 года мы уже длительный период живем в условиях высокой ставки и дорогих заемных средств для покупателей. С конца 2024 года ставки по ипотеке вышли на заградительный для потребителей уровень — более 25% — и до сих пор не вернулись к комфортным показателям. Тем не менее не только ключевая ставка оказывала влияние на индикаторы рынка.
Развитие льготной ипотеки
Закон о льготной ипотеке №566 был принят 23 апреля 2020 года, и именно после этого начался основной этап развития рынка недвижимости. В рамках программы заемщик имел право приобрести квартиру в ипотеку под 6,5%. Эта программа просуществовала до 1 июля 2024 года и оказала значительное влияние как на рост популярности ипотеки как финансового инструмента, так и на рост цен. Для сравнения: в 2016 году доля сделок по ипотеке составляла порядка 25%, а в период 2023-2026 годов данный показатель доходил до 80-90%. Помимо «Господдержки‑2020», широкое распространение получили и другие льготные программы ипотечного кредитования: семейная ипотека, сельская ипотека, ИТ‑ипотека. Покупательская активность стала напрямую зависеть от информационного поля вокруг этих программ. Так, новости об изменениях условий выдачи по льготным ипотечным программам приводили к резким скачкам спроса. Это мы наблюдали, к примеру, во II квартале 2024 года и IV квартале 2025 года.
Появление эскроу-счетов
Кризисы 2008 и 2015 годов привели к появлению значительного количества обманутых дольщиков. Именно для решения этой проблемы в 2019 году были внесены изменения в закон №214-ФЗ о долевом строительстве, которые обязали застройщиков использовать эскроу-счета. В целом можно отметить, что игроки рынка перестроились под новые условия. В период активного ипотечного кредитования застройщики не испытывали проблем с наполнением счетов эскроу. Но ситуация обострилась в 2025–2026 годах, когда на фоне снижения спроса кратно выросла нагрузка застройщиков на обслуживание проектного финансирования. Рентабельность новых проектов стала минимальной, а иногда и отрицательной, что повлияло на резкое сокращение вывода новых проектов на рынок.
Качественные изменения рынка
Важно отметить, что в период активного роста рынка застройщики увидели возможность развития качества своих проектов. Такие параметры, как закрытый двор, ландшафтный дизайн, продуманная индивидуальная организация общественных пространств и МОП, стали базой для тюменского рынка недвижимости. Сейчас Тюмень по праву называют второй столицей российского девелопмента.
Хотя есть компании, которые до сих пор предлагают рынку базовый продукт, и на него есть свой потребитель, большинство застройщиков пересмотрели подходы к проектированию. Планировочные решения стали еще более продуманными и эргономичными. Появились такие форматы квартир, как хай-флет, квартиры с террасами и отдельным входом. И если в 2016 году весомая часть квартир реализовывалась с черновой отделкой, то сейчас это преимущественно предчистовая отделка или уже готовый ремонт.
Каким будет ближайшее десятилетие, безусловно, предугадать сложно. Но в любом случае и покупатели, и застройщики уже привыкли к качественному продукту, который работает на улучшение сценариев жизни населения нашего города.
